Résumé

Un livre de fond à jour sur l’optimisation fiscale

La société civile immobilière constitue un merveilleux instrument de gestion patrimoniale et fiscale. La SCI permet d’acquérir un patrimoine immobilier privé ou professionnel, d’en assurer la gestion et de le transmettre.

La grande souplesse de la SCI autorise de nombreux montages afin d’adapter la structure juridique à vos objectifs.

Écrit dans un style clair et simple, ce guide pratique constitue un outil à utiliser à toutes les étapes de gestion de la SCI.

  Il contient l’ensemble des modèles prêts à l’emploi nécessaires à la constitution et à la gestion d’une SCI, disponibles sur le site editions-eyrolles.com. Ce qui permet d’agir en toute sécurité et en gagnant du temps.

  Les imprimés fiscaux de la SCI sont servis à partir de cas chiffrés. Vous pouvez ainsi, avec une sécurité suffisante, remplir vous-même vos déclarations fiscales.

  Les nombreux cas pratiques sur l’optimisation fiscale (location meublée ou nue, Duflot…), la cession temporaire d’usufruit, l’ISF, l’arbitrage IS/IR, l’abus de droit…, font de ce guide un outil opérationnel pour les professionnels et les étudiants.

Biographie auteur

Pascal DÉNOS, diplômé d’expertise comptable et d’études supérieures spécialisées en finance, est professeur de droit fiscal et gérant de plusieurs SCI.

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PASCAL DÉNOS

Diplômé d’expertise-comptable
DESS en Banques et Finances

GUIDE PRATIQUE DE LA SCI

Bien gérer son patrimoine

Septième édition

Groupe Eyrolles
61, bd Saint-Germain
75240 Paris cedex 05

www.editions-eyrolles.com

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.

© Groupe Eyrolles, 1998, 2001, 2004, 2008, 2010, 2012, 2013
ISBN : 978-2-212-55675-9

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Guide pratique de la SAS et de la SASU
Gestion de patrimoine : optimisez votre investissement immobilier

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DANS LA COLLECTION « PETIT...

SUPPLÉMENTS INTERNET

Pour obtenir les suppléments internet de cet ouvrage (déclarations fiscales, plan de financement et actes types pour le suivi juridique), rendezvous sur le site des Éditions Eyrolles :

http://www.editions-eyrolles.com, puis tapez le code de l’ouvrage (54510), dans le champ de recherche en haut à gauche.

Une fois sur la fiche de l’ouvrage, vous pouvez télécharger les suppléments dans la rubrique Téléchargements de la colonne de droite.

Sommaire des annexes disponibles en téléchargement

L’imprimé M 0 pour la création de la SCI

Le plan de financement et le compte de résultat prévisionnel de la SCI

Le tableau de passage du résultat comptable (BIC) aux revenus fonciers

Les déclarations fiscales remplies

Les déclarations pour la TVA

Imprimé CA-12

Avis d’acompte

Les déclarations pour l’imposition des bénéfices

Déclaration n° 2072

Déclaration n° 2072-I

Déclaration n° 2044

Déclaration n° 2042

Déclaration n° 2065

Liasse fiscale réel simplifié

Les actes types nécessaires pour assurer le suivi juridique de la SCI

Décision des associés

Assemblée des associés

Consultation écrite des associés

Décision unanime des associés

Constitution de la SCI

Formalités de constitution

Statuts de la SCI

Gestion de la SCI

Approbation des comptes annuels

Contrats de bail

Pouvoirs du gérant

Changement de gérant

Fixation de la rémunération du gérant

Sortie de la SCI

Cession des parts sociales

1

CONSTITUER UNE SCI POUR MIEUX GÉRER SON PATRIMOINE IMMOBILIER

1. La SCI en bref

Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier. La SCI constitue un merveilleux instrument de gestion patrimoniale et fiscale. Les associés ont une responsabilité indéfinie. Le cadre légal est peu contraignant. Les associés disposent d’une grande liberté d’organisation de la SCI afin de définir le montage adapté à leurs projets tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Le capital peut être variable, faible ou élevé, et faire l’objet d’une libération immédiate ou différée. En général, le gérant exerce ses fonctions gratuitement dans une SCI familiale. Le formalisme juridique et comptable doit être respecté pour que la SCI n’ait pas un caractère fictif.

Le résultat de la SCI est imposé sur le revenu selon les règles des revenus fonciers directement au niveau des associés. La SCI peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle peut être assujettie à la TVA. En principe, les parts sociales ne sont pas exonérées d’ISF.

Les parts sociales de la SCI peuvent être vendues ou transmises par voie de succession ou de donation.

Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier :

  La SCI constitue un instrument de gestion patrimoniale qui permet d’isoler et de protéger certains éléments de son patrimoine. La SCI permet d’acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier privé ou professionnel. Les associés peuvent apporter l’immobilier à la SCI. La SCI peut aussi être constituée pour financer l’achat de l’immobilier par emprunt, par crédit-bail...

  L’activité de la SCI doit rester civile. À défaut, la responsabilité des associés est solidaire et la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

La SCI détient la personnalité morale. Elle est donc immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Leur responsabilité n’est pas solidaire. Le cadre légal est peu contraignant. Les associés ont une grande liberté d’organisation de la SCI afin d’adapter la structure juridique à leurs objectifs. Cette grande souplesse d’organisation autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel. C’est la raison pour laquelle la SCI constitue un merveilleux instrument de gestion patrimoniale et fiscale.

Le capital peut être variable, faible ou élevé, et faire l’objet d’une libération immédiate ou différée. En général, le gérant exerce ses fonctions gratuitement dans une SCI familiale. Le formalisme juridique et comptable doit être respecté pour que la SCI n’ait pas un caractère fictif. Les associés décident en assemblée, par écrit ou dans un acte unique. La SCI peut louer l’immeuble ou le mettre à disposition de ses associés. La SCI peut être assujettie à la TVA. La taxe professionnelle n’est pas due.

Le résultat de la SCI est imposé sur le revenu selon les règles des revenus fonciers directement au niveau des associés (la SCI est semitransparente fiscalement). Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils ne seront pas imposés car ils correspondent à des bénéfices déjà imposés.

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle devient opaque fiscalement. C’est la SCI qui paie directement cet impôt. Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils seront alors imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers après un abattement de 40 %.

Les parts sociales de la SCI sont soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune sauf si elles constituent l’outil de travail de l’associé.

La vente des parts sociales de la SCI est soumise à la procédure d’agrément des associés. La plus-value réalisée est imposée, en principe, selon le régime des plus-values immobilières. L’acquéreur doit payer des droits d’enregistrement au taux de 5 % car la SCI est une société à prépondérance immobilière. La SCI peut vendre l’immeuble social et être ensuite liquidée. Les parts sociales peuvent également être transmises à titre gratuit par succession ou par donation. La plus-value latente n’est pas imposée. Cependant, les droits de succession ou de donation sont en principe exigibles.

Zoom n° 1

Société civile immobilière, société civile de portefeuille ou société civile de patrimoine ?

Un contribuable a constitué une société civile pour acquérir un immeuble. Cette société peut être qualifiée de société civile immobilière (SCI). Cet immeuble dégage de la trésorerie. La société civile investit cette trésorerie dans un portefeuille de valeurs mobilières (SICAV…). Au final, la société civile gère l’ensemble du patrimoine. Cette société peut être qualifiée de société civile de patrimoine. Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour globaliser les revenus afin de compenser les déficits d’une activité avec les revenus d’une autre activité… La nue-propriété des parts peut être transmise aux enfants. La société civile assure une meilleure protection du patrimoine… Si la gestion du portefeuille est isolée au sein d’une autre société civile, cette société peut être qualifiée de société civile de portefeuille. Au final, il s’agit toujours de société civile avec les mêmes règles, quelle que soit la dénomination !

2. La gestion d’un patrimoine privé

2.1.  Pourquoi se constituer un patrimoine ?

La constitution d’un patrimoine est vitale dans un environnement familial et économique complexe. La durée de vie s’allonge, alors que la vie active se raccourcit : on commence à travailler plus tard et on prend sa retraite plus tôt ! Il en résulte un essoufflement des systèmes de retraite, doublé d’une précarisation des situations professionnelles. Le patrimoine permet d’assurer un complément de revenu pendant les périodes d’inactivité et à la retraite.

Les situations familiales deviennent complexes. Cette complexité est générée notamment par l’augmentation de l’espérance de vie, le divorce, le remariage, l’union libre ou le pacte civil de solidarité. Les familles sont recomposées : il faut verser une pension alimentaire à son ancienne famille tout en assurant l’éducation des enfants du remariage !

L’idéal est de découpler ses revenus de son activité. Plus vous travaillez, plus vous augmentez vos revenus professionnels. Dès que vous diminuez la cadence, vos revenus professionnels chutent. En privilégiant les revenus du patrimoine, vous pouvez réduire votre activité sans baisser votre train de vie !

2.2.  Acquérir un patrimoine immobilier

Vous pouvez constituer une SCI pour réaliser un investissement locatif (la SCI loue l’immeuble), ou pour acquérir une résidence de loisirs (la SCI laisse l’immeuble à la disposition de ses associés).

2.2.1. Développer une activité d’investisseur en immobilier locatif

La SCI permet de développer une activité d’investisseur en immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine immobilier.

Vous pouvez investir dans l’immobilier d’habitation ou l’immobilier professionnel :

  L’immobilier d’habitation est plus accessible pour un particulier car il permet une meilleure division des risques : avec un budget de 500 000 € vous pouvez acheter cinq studios que vous louez à cinq locataires, au lieu d’acheter un seul entrepôt que vous louez à un seul locataire.

  En revanche, le taux de rendement de l’immobilier d’habitation (en moyenne, les loyers représentent 5 % du prix d’acquisition) est moins élevé que le taux de rendement de l’immobilier professionnel (en moyenne, les loyers constituent 10 % du prix d’acquisition). L’objectif de tout investisseur étant de distordre le couple risque/profit.

L’immobilier locatif peut être géré de différentes manières :

  La location nue est une activité civile imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Le déficit foncier est imputable sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10 700 € ; le solde étant reportable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans. Le dispositif de défiscalisation Duflot permet d’optimiser fiscalement l’investissement. L’immobilier est alors inscrit directement dans le patrimoine privé du contribuable ou isolé au sein d’une société civile immobilière (SCI).

  La location meublée (habitation) ou équipée (professionnelle) est une activité civile imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que cette location reste une simple activité de gestion patrimoniale, le BIC est non professionnel. Le résultat fiscal est déterminé comme celui d’un commerçant. Le déficit n’est pas imputable sur les autres revenus du contribuable. Il peut seulement être reporté sur les BIC de même nature des six années suivantes (le déficit est « tunnélisé »). L’immobilier est alors inscrit directement dans le patrimoine privé du contribuable¹ ou isolé au sein d’une société soumise à l’IR² (société « transparente » fiscalement : SNC, SARL de famille qui opte pour l’IR ou EURL).

  La location meublée (habitation) peut être exercée dans le cadre d’un statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et réaliser annuellement plus de 23 000 € de loyers. Ces recettes doivent dépasser l’ensemble de vos autres revenus professionnels. Cette activité peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle³, d’une SARL de famille ou d’une EURL soumise à l’IR⁴. Le déficit de l’activité de LMP peut être imputé sur les autres revenus du contribuable, car il s’agit d’une véritable activité professionnelle. À défaut, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si l’investissement est réalisé dans des résidences avec services (résidence pour étudiants, résidence de tourisme classé, EPHAD), vous avez droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement étalé sur neuf ans.

  La location en meublé assortie de prestations parahôtelières est une activité commerciale imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le contribuable s’implique de manière « personnelle continue et directe » (CGI, art. 156-1-1°), le BIC est professionnel. Le déficit est alors imputable sur les autres revenus du contribuable et permet ainsi de faire une économie d’impôt sur le revenu. Les loyers peuvent être soumis à la TVA sur option. En contrepartie, la TVA sur l’achat de l’immobilier (dans le neuf) ou sur les travaux de rénovation de l’immeuble ancien est récupérée. Cette activité peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle¹ ou d’une société commerciale soumise à l’IR (SNC, SARL de famille à l’IR ou EURL²).

La SCI permet également de réunir des capitaux pour acquérir un ensemble immobilier et se regrouper pour acquérir un patrimoine immobilier locatif. La SCI permet ainsi aux investisseurs d’augmenter leur capacité financière. Si vous n’avez pas les moyens financiers d’investir seul dans l’immobilier (exemple : vous êtes endetté parce que vous avez acquis votre résidence principale en empruntant), vous pouvez vous associer à plusieurs afin de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement envisagé, et obtenir plus facilement des crédits bancaires.

Même si vous avez les moyens d’investir seul, vous pouvez vous associer au sein d’une SCI afin d’acheter un appartement locatif, et utiliser le reste de votre argent pour un autre placement. Vous diversifiez ainsi vos investissements.

Zoom n° 2

BIC professionnel – BIC non professionnel

Un hôtelier est imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). C’est un commerçant qui exerce une véritable activité professionnelle. Son BIC est professionnel.

Si son activité est exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une société soumise à l’IR, le déficit dégagé par son activité est alors imputable sur les autres revenus de son foyer fiscal, et lui permet ainsi de réduire son impôt sur le revenu. Un investisseur dans une résidence hôtelière dont le lot de copropriété est exploité dans le cadre d’un mandat de gestion se contente de gérer son patrimoine privé. Il ne participe pas de manière « personnelle, continue et directe » (CGI, art. 156-1-1°) à la gestion de l’hôtel. Son BIC est non...

2

LA CRÉATION DE LA SCI

La création d’une société civile immobilière nécessite d’accomplir des démarches administratives et juridiques. La constitution d’une SCI doit être élaborée avec beaucoup de soin, car une mauvaise rédaction des statuts risque de ne pas permettre d’atteindre les objectifs poursuivis.

1. La rédaction des statuts

Les sociétés civiles immobilières ne font l’objet d’aucune loi spécifique. Elles sont soumises au droit commun des sociétés civiles qui définit le cadre juridique général de leurs statuts. À l’intérieur de ce cadre, les futurs associés ont toute liberté pour adapter les statuts à leurs objectifs par des clauses facultatives.

1.1.  Les associés

Deux associés suffisent pour créer une SCI. Il n’existe pas de nombre maximal d’associés. Toute personne peut être associée dans une SCI. Les associés doivent avoir la capacité de signer les statuts (leur consentement ne doit donc pas être vicié).

1.1.1. SCI entre époux

Comme la SCI permet la gestion d’un patrimoine familial, elle est souvent constituée entre époux.

La SCI entre époux est possible quel que soit le régime matrimonial adopté. Si un seul des époux, mariés sous le régime légal, désire s’associer à une SCI au moyen de biens communs, il doit informer¹ son conjoint de la possibilité d’acquérir lui aussi la qualité d’associé, à peine de nullité de l’apport ou de l’achat. Les autres associés doivent alors agréer le conjoint qui souhaite devenir associé.

Si le conjoint dûment informé manifeste sa volonté de devenir associé uniquement lorsque l’apport est réalisé, les associés ne sont pas obligés de l’agréer. Dans ce cas, bien que les parts soient comprises dans la communauté, seul l’un des époux aura la qualité d’associé.

1.1.2. Comment protéger l’associé mineur d’une SCI

Si l’on souhaite transmettre le plus tôt possible un patrimoine, il peut être intéressant de constituer une société civile en associant un enfant mineur. Un associé mineur non émancipé peut faire partie d’une société civile.

Dans une société civile, la responsabilité des associés est indéfinie. Pour protéger ses intérêts, un mineur ne peut devenir associé d’une société civile de patrimoine qu’avec l’accord de ses parents, qui sont ses administrateurs légaux. Pour la représentation du mineur, le consentement des parents est suffisant. Cependant, si le mineur a perdu l’un de ses parents et qu’il est placé sous administration légale et sous contrôle judiciaire, l’autorisation du juge des tutelles est obligatoire.

Le mineur peut également devenir associé au cours de la vie sociale par voie de donation ou de succession. En effet, en cas de décès d’un associé, la société continue avec les héritiers de l’associé décédé (art. 1870 al. 1 du Code civil). Si l’un des héritiers est un enfant mineur, et s’il accepte la succession, il devient lui-même associé et répond des dettes sociales. En cas d’acceptation pure et simple de la succession par le mineur, sous réserve de l’autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles, son engagement portera sur l’ensemble des dettes sociales. En revanche, en cas d’acceptation sous bénéfice d’inventaire, l’engagement du mineur sera limité aux « forces de la succession ». L’enfant mineur ne sera alors tenu des dettes du défunt que dans la limite de l’actif successoral.

Si le mineur est déjà associé d’une société civile, la société civile peut librement emprunter pour acheter un immeuble, car c’est la société civile qui emprunte et non le mineur. L’autorisation du juge des tutelles n’est donc pas requise.

Pour protéger l’enfant mineur, l’objet social peut être limité le temps de la minorité de l’enfant. Ainsi, l’objet de la société peut être limité à la gestion du patrimoine (immeuble, portefeuille titre, etc.) avec l’interdiction formelle de contracter tout emprunt.

La SARL de famille permet également de protéger le mineur, car la responsabilité des associés est limitée au montant des apports.

1.2.  Les apports

Pour constituer une société civile, les associés doivent réaliser des apports (du numéraire, un immeuble, un portefeuille-titres, etc.). En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales.

1.3.  La participation aux résultats

L’article 1832 du Code civil laisse une grande latitude aux associés pour définir la part de chaque associé dans la répartition des bénéfices et des pertes. Ainsi, il est possible de prévoir un partage des résultats non proportionnels aux droits des associés dans le capital, ou de limiter la contribution aux pertes d’un associé au montant de ses apports. Ce type de clause peut être prévu dans les statuts ou par une décision des associés prise avant la fin de l’exercice social. Pour être valable, la clause ne doit pas attribuer la totalité du profit ou de la perte à un seul associé.

1.3.1. Participation aux bénéfices

Les associés participent aux bénéfices (ou aux économies) proportionnellement à leur part dans le capital social. Cependant, une clause statutaire peut prévoir qu’une catégorie de parts sociales donnera droit à des dividendes plus importants, même si la participation aux pertes est différente (la loi n’impose pas qu’il y ait identité de proportion dans la répartition des bénéfices et des pertes). Ainsi, des parents qui désirent conserver les revenus de l’immeuble apporté à la SCI peuvent prévoir qu’une plus grande partie des bénéfices leur sera attribuée.

1.3.2. Participation aux pertes

Vis-à-vis des créanciers de la SCI

  À l’égard des créanciers de la SCI, les associés sont indéfiniment responsables du passif social à proportion de leur part dans le capital social, quelles que soient les clauses statutaires. Les créanciers ne pourront poursuivre les associés qu’après avoir poursuivi vainement la SCI. (Si M. Debret est associé à 40 % dans une SCI qui a un passif de 1 000 000 €, il sera personnellement tenu de rembourser 400 000 € aux créanciers.)

Vis-à-vis des associés de la SCI

  Les associés participent aux pertes proportionnellement à leur part dans le capital social. Cependant, une clause statutaire peut limiter ou augmenter la participation des associés dans les pertes sociales (une clause peut limiter la contribution aux pertes d’un associé au montant de son apport). Cette clause est cependant inopposable aux tiers (à moins qu’ils ne l’acceptent expressément lorsqu’ils contractent avec la société).

1.3.3. En présence

...

4

LA SORTIE DE LA SCI

1. La vente des parts de la SCI

Un associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. Cette cession entraîne un changement d’associé : l’acquéreur des parts sociales devient le nouvel associé de la SCI. Ce changement d’associé est soumis à une réglementation détaillée en raison du caractère fermé de la SCI.

1.1.  La marche à suivre pour céder les parts sociales

La procédure de la cession des parts sociales est déterminée par la loi et les statuts. Elle se déroule en cinq étapes.

1.1.1. Évaluer les parts sociales

Le cédant (celui qui vend les parts de la SCI) et le cessionnaire (celui qui achète les parts de la SCI) fixent librement la valeur des parts sociales.

Ils peuvent retenir comme base de négociation :

  la valeur mathématique des parts qui correspond à l’actif net de la SCI majoré des plus-values latentes sur l’immeuble ;

  pondérée par un coefficient dépendant du pourcentage de capital cédé. La décote peut varier de 5 à 20 % selon la situation : plus la participation cédée sera minoritaire, plus la décote sera importante.

Cas n° 62

Détermination de la valeur mathématique des parts d’une SCI

Un associé souhaite vendre ses parts sociales d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Il détient 20 % du capital de la SCI (parts sociales d’une valeur nominale de 100 €). La SCI a une créance sur un locataire qui ne sera certainement pas réglée. La valeur de l’immeuble à usage professionnel détenu par la SCI est estimée par un expert à 700 000 €. Compte tenu du pourcentage de participation de l’associé, une décote de 15 % doit être appliquée à la valeur mathématique des parts pour déterminer la valeur vénale réelle des droits sociaux. Vous trouverez ci-dessous le dernier bilan de la SCI.

Valeur vénale réelle des parts sociales cédées (en euros)

Actif net comptable (= capitaux propres de la SCI)

150 000 €

Plus-value latente sur l’immeuble

330 000 €

        estimation de l’expert

700 000 €

        valeur au bilan

370 000 €

330 000 €

Créance irrécouvrable

– 20 000 €

Actif net comptable corrigé

460 000 €

Nombre de parts sociales

100

Valeur mathématique d’une part

4 600 €

Valeur mathématique des 20 parts du cédant

92 000 €

Décote de 15 %

– 13 800 €

Valeur vénale réelle des parts sociales cédées

78 200 €

NB :

  La valeur nominale des parts (100 €) ne correspond plus à la réalité financière (4 600 €) car la SCI a réalisé des bénéfices qu’elle a affectés en réserve.

  La comptabilité est très importante pour la détermination du prix de cession.

1.1.2. Établir un acte de cession

La cession de parts sociales doit être constatée par un écrit (C. civ., art. 1865) qui peut être un acte sous seing privé soumis au droit de timbre (C. civ., art. 1861, al. 4 impose l’acte notarié lors de la cession de parts sociales entre époux déjà associés dans la SCI).

1.1.3. Obtenir l’agrément du cessionnaire

Une SCI est une société créée entre un nombre limité d’associés qui se connaissent bien, qui se font confiance. La cession de parts sociales à des tiers (ou leur transmission à un héritier suite au décès d’un associé) pourrait introduire dans la SCI un tiers dont les associés ne veulent pas nécessairement. Il est donc logique que les associés donnent leur avis sur l’agrément du cessionnaire.

Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (C. civ., art. 1861, al. 1), cependant :

  les cessions de parts sociales en faveur d’un associé¹ ou du conjoint d’un associé sont soumises à agrément sauf clause contraire des statuts ;

  les cessions en faveur des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément sauf clause contraire des statuts ;

  les cessions en faveur de toute autre personne sont obligatoirement soumises à l’agrément ;

  l’agrément doit être donné par l’unanimité des associés, mais les statuts peuvent fixer une majorité différente² ;

  l’agrément peut être donné par le ou les gérants³ si le pacte statutaire le prévoit.

1.1.3.1. Quelles options faut-il prendre au moment de la rédaction des statuts de la SCI ?

Au moment de la rédaction des statuts, rédigez avec le plus grand soin les clauses concernant les cessions ou les transmissions de parts selon que vous souhaitez que la SCI soit ouverte ou fermée

Cessionnaire
Les options à prendre

Cessions à des tiers

Les cessions en faveur d’un tiers sont obligatoirement soumises à l’agrément.

Aucune option ne peut être prise car toute clause contraire serait réputée non écrite.

Cessions entre associés, entre conjoints, entre ascendants et descendants

Vous pouvez limiter la liberté de cession de parts entre associés. Vous ne pouvez pas rendre les cessions de parts entre associés plus difficiles que celles consenties à des tiers.

Transmissions par décès

Vous pouvez limiter la libre transmissibilité des parts sociales en stipulant dans les statuts que la société continuera :

  entre les seuls associés survivants : les héritiers sont alors seulement créanciers de la société et n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales de l’associé décédé (ils n’ont jamais la qualité d’associé) ;

  entre les associés survivants et les héritiers qui auront été agréés par la société ;

  entre les associés survivants et une personne désignée dans les statuts (le conjoint survivant, un ou plusieurs des héritiers...).

Bien sûr, vous ne pouvez pas imposer des conditions plus difficiles que celles applicables aux cessions consenties à des tiers.

1.1.3.2. Déroulement de la procédure d’agrément

Étapes
Modalités

Demande d’agrément

Notification du projet de cession

  Le projet de cession doit être notifié à la SCI, ainsi qu’à chacun des associés, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (par acte d’huissier éventuellement).

  Le projet de cession est notifié uniquement à la société lorsque les statuts prévoient que l’agrément est accordé par le gérant.

À la réception de la demande d’agrément

Décision des associés

À la réception de la demande d’agrément, les associés ou le gérant doivent prendre position :

  Si la décision appartient à tous les associés, leur position doit s’exprimer dans la forme des décisions collectives. Les statuts peuvent également prévoir une autre majorité (art. 1861-1 du Code civil). Le gérant doit convoquer l’assemblée des associés pour qu’elle délibère sur le projet de cession de parts sociales ou, si les statuts le permettent, consulter les associés par écrit sur le projet de cession.

  Si le gérant est habilité à prendre seul la décision, il doit néanmoins, préalablement au refus d’agrément, par lettre recommandée, aviser les associés de la cession projetée et leur rappeler les dispositions des articles 1862 et 1863 du Code civil et, s’il y a lieu, les dispositions statutaires aménageant et complétant ces articles. Cette notification du gérant est destinée à permettre aux associés de faire une éventuelle offre d’achat.

Le refus d’agrément doit être notifié au cédant par lettre recommandée avec accusé de réception.

Refus d’agrément

Dans les 6 mois de la demande d’agrément

En cas de refus d’agrément, dans un délai de 6 mois à compter de la demande d’agrément :

  Les associés sont tenus d’acquérir ou de faire acquérir les parts à un prix déterminé⁴.

  Les associés peuvent aussi décider, avec le consentement de...

5

USUFRUIT TEMPORAIRE ET OPTIMISATION FISCALE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER DANS LE CADRE D’UNE SCI

Quand une personne est propriétaire d’un bien, elle dispose de droits réels :

  Elle peut en user librement (usus) : elle occupe son logement.

  Elle en perçoit les revenus (fructus) : elle encaisse les loyers d’un immeuble ou les dividendes d’un portefeuille.

  Elle peut disposer du bien (abusus) : donner, vendre, échanger, etc., un immeuble.

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété :

  L’usufruitier dispose alors du droit d’usage (usus) et des revenus (fructus).

  Le nu-propriétaire dispose du bien (abusus).

Le démembrement peut être d’origine :

  légale : le conjoint survivant reçoit toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété.

  contractuelle :

–  l’usufruit ou la nue-propriété peut être vendu(e), apporté(e) en société, etc. ;

–  le donateur donne la nue-propriété d’un bien et conserve l’usufruit ;

–  le donateur donne la nue-propriété à une personne (les petitsenfants) et l’usufruit à une autre (les enfants) ;

Le démembrement de propriété est une technique de gestion patrimoniale qui peut être combinée avec la création d’une société civile, pour la détention et la gestion d’immeubles ou d’un portefeuille de valeurs mobilières.

1. La donation temporaire de l’usufruit d’un immeuble ou des parts de SCI par des parents à leurs enfants

La donation temporaire d’usufruit peut intervenir entre deux personnes physiques, ou entre une personne physique et une personne morale.

1.1.  Donation temporaire d’usufruit par des parents à leurs enfants

Des parents peuvent donner l’usufruit d’un immeuble ou de parts de SCI à leurs enfants pendant leurs études.

  Les enfants perçoivent des loyers pour financer leurs études. Si les enfants ne sont pas rattachés au foyer fiscal de leurs parents, ces loyers ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu des parents.

  L’immeuble sort de l’assiette de l’ISF...

6

CAS PRATIQUES D’OPTIMISATION DU PATRIMOINE

1. Location meublée avec prestations parahôtelières et revenus fonciers

Un investisseur achète un appartement en l’état futur d’achèvement à Aubervilliers (banlieue nord de Paris) en vue de faire de la location meublée avec des prestations parahôtelières pour des étudiants.

La présentation qui suit peut être reprise pour présenter un dossier d’investissement à une banque en vue de l’obtention d’un emprunt.

1.1.  Pertinence de l’investissement

L’immeuble réalisé par Eiffage immobilier est situé à proximité du RER B « La plaine-Stade de France ». Le programme est isolé au sein d’immenses friches industrielles peu engageantes... mais la zone est en pleine mutation : des immeubles de bureaux et d’habitation sont en cours de construction, la proximité du Stade de France... ne peuvent que tirer vers le haut le prix de l’immobilier. Au final, l’investissement recèle d’importantes plus-values.

L’appartement est aménagé en trois pièces. Il pourra ainsi être loué à trois étudiants en colocation. Les simulations chiffrées retiennent un loyer net de charges de 300 € par étudiant, soit 900 € pour un appartement. Au final, la rentabilité est de 9,50 % du prix d’achat HT. Ce loyer est supportable par un étudiant car il perçoit une allocation logement de 150 € indépendante des revenus de ses parents. De plus, les locations en résidences étudiantes dans la banlieue Seine-Saint-Denis sont comprises entre 500 € et 600 €. La demande de logements étudiants est très importante. La location à trois étudiants au lieu d’un seul locataire assure une meilleure division des risques.

L’investisseur pourrait investir directement dans une résidence pour étudiants. Mais ce type de produit est trop « packagé » : l’avantage fiscal donné d’une main (récupération de la TVA, statut LMP...) est repris de l’autre par un prix d’acquisition surévalué par le marché. De plus, l’investissement est « ghettoïsé » : il est plus facile de revendre l’appartement décrit ci-dessus avec une forte plus-value car il n’a pas une spécificité « résidence étudiants ». Enfin, la mise en place de prestations parahôtelières ne nécessite pas une gestion lourde : deux heures d’un homme de ménage par appartement et par semaine suffisent.

1.2.  Cadre juridique et fiscal

1.2.1. Présentation synthétique

L’immobilier est acheté par une SCI constituée à cet effet. La SCI loue nu à une SARL d’exploitation dans le cadre d’un bail commercial. La SCI exerce donc une activité civile...

INDEX

A

Abattement 275

Abus

~ de biens sociaux 53

~ de droit 66, 163, 166–168

~ de majorité 126, 166

~ de minorité 126

Acquisition du patrimoine immobilier 128

Acte

~ authentique 72

~ de cession 251

~ sous seing privé 71

Action

~ en nullité 60

~ oblique 13

~ paulienne 13

Activité 52

~ civile 73

Administration fiscale 22, 165–166

Affectation

~ des bénéfices 246

~ du résultat 244

Affectio societatis 59

Agrément

~ des associés 252

~ des héritiers 271

~ du cessionnaire 251

Agritourisme 48

Allégement 277

Amortir l’immeuble 243

Amortissement 203

Apport 59, 69

~ à titre onéreux 94–95

~ à titre pur et simple 94–95, 98

~ complémentaire des associés...

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