Résumé

Conforme au tout nouveau programme du BTS Professions immobilères, ce manuel entièrement nouveau est illustré de nombreux cas d’étude complets et réels.

Sommaire

La transaction immobilière

Les frais de notaire : Dans l’ancien – Dans le neuf • Les plus-values immobilières : Calcul de l’impôt sur la plus-value brute – Calcul de l’impôt sur la plus-value nette imposable – Impôts et prélèvements sociaux – La surtaxe – Terrains à bâtir • Les méthodes d’évaluation des valeurs vénales : La notion de valeur vénale – Étude du terrain – Villas et propriétés foncières – Appartements • Conseiller un client sur un choix d’investissement locatif : Les bases de l’enregistrement fiscal – Calcul de l’impôt sur le revenu – Comparatif régime réel et microfoncier – Les dispositifs de défiscalisation • Analyse financière de l’acquéreur : Les crédits immobiliers – La loi Scrivener – Le plan de financement • La succession : Part de la succession revenant aux descendants – Les abattements – L’attestation de propriété – La déclaration de succession – Le partage • Le viager : Le principe – Le viager occupé – Le viager libre – Le prêt viager hypothécaire

La gestion locative

La location d’un logement nu : Le logement décent – Les conditions financières de la location – La signature du bail – Les diagnostics – L’état des lieux – Le loyer en cours de bail – Clause de travaux d’amélioration – Le loyer renouvelé – Les modalités de congé – La colocation – Résiliation du contrat de location – Les aides au logement • Le bail meublé et la location saisonnière : Le bail meublé – La location saisonnière – Litiges • Le bail commercial et le bail professionnel : Le bail commercial – Le bail professionnel • La reddition des comptes : Le mandat de gestion – Les charges d’un logement – La provision sur charges – La régularisation des charges • Le logement social : Les conditions d’accès – Le calcul de la surface – La révision du loyer et le surloyer

La gestion de la copropriété

La copropriété : Principes d’applicabilité du droit de la copropriété – La création de la copropriété • Le syndic : Principe – Le contrat de syndic – Les documents comptables • La comptabilité : L’état financier – Le budget prévisionnel – Le compte de gestion pour travaux – État des travaux • Le déroulement d’une assemblée générale : Les règles de majorité – Le procès-verbal • La répartition des charges : Principe – Le recouvrement des charges impayées

En 1re de couverture, de haut en bas :

Tours à Paris La Défense © Pixel & Création/fotolia. Remise des clés à un propriétaire © Michael Nivelet/fotolia. Un contrat de syndic © Christophe Picaud. Réunion de professionnels de l’architecture et de l’immobilier © auremar/fotolia.

Réalisation de la couverture : Christophe Picaud

Chez le même éditeur

Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau & Xavier De Cussac, Expertise immobilière. Guide pratique, 6e éd., 496 p.

Patrick Gérard, Pratique du droit de l’urbanisme. Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel, 6e éd., 336 p.

Patricia Grelier Wyckoff, Pratique du droit de la construction. Marchés publics et privés, 6e éd., 622 p.

Jean-Louis Sablon, Le contentieux des dommages de construction. Analyse et stratégie, 384 p.

Publics

Élèves préparant le BTS Professions immobilières

Étudiants en licence et licence professionnelle

Professionnels en activité désireux de disposer d’un manuel de référence pour se perfectionner ainsi que pour mettre à jour et asseoir leurs connaissances

Biographie auteur

Professeur en classe de BTS à Toulon (institut Optima) depuis 1999, Marie Fondacci Guillarmé enseigne également les techniques du bâtiment et la lecture de plan, le droit de la construction et le droit de l’urbanisme. Ce manuel repose spécifiquement sur son enseignement dédié à la préparation du BTS...

Marie Fondacci-Guillarmé

Maîtriser les techniques de l’immobilier

Transaction immobilière, gestion locative et gestion de copropriété

ÉDITIONS EYROLLES

61, bd Saint-Germain

75240 Paris Cedex 05

www.editions-eyrolles.com

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© Groupe Eyrolles, 2013, ISBN : 978-2-212-13828-3

Partie I

La transaction immobilière

CHAPITRE 1

Les frais de notaire

Une transaction immobilière entraîne des frais d’acquisition.

Le notaire joue un rôle de percepteur et perçoit la part la plus importante pour le compte de l’État et des collectivités locales, ce sont les droits de mutation.

Les frais sont exigibles au jour de la signature de l’acte.

Les frais de notaire dans l’ancien

Dès lors qu’un bien immobilier a subi une première mutation, il bascule dans le marché secondaire, celui de l’ancien. Rentrent dans cette catégorie tous les logements, garages, terrains, caves, locaux commerciaux ou professionnels…

Les frais de notaire sont divisés en 3 parties :

Les droits de mutation

Les impositions locales sont perçues au profit des départements et les taxes d’État au profit de l’État.

Le taux de droit commun des taxes est de 5,09 % décomposé ainsi :

• taxe départementale : 3,60 % du prix d’acquisition,

• taxe communale : 1,20 % du prix d’acquisition ;

• prélèvement pour frais d’assiettes : 2,50 % sur le montant de la taxe départementale ;

• depuis le 01/01/2006, il y a une nouvelle taxe au profit de l’État : 0,20 % ;

• la contribution de sécurité immobilière qui vient en supplément du taux de droit commun. Elle est due à l’État pour les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux proportionnel est de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €. Jusqu’en 2012, c’était le conservateur des hypothèques qui était chargé de ce service.

Exemple

L’acquéreur d’un bien d’une valeur de 100 000 € réglera 5 090 € de taxes et 100 € de CSI.

Les émoluments du notaire

Les émoluments de vente

Ils sont proportionnels au prix de vente du bien selon un tarif officiel (décret du 8 mars 1978). Si les deux parties exigent la participation de leur notaire, l’acte s’effectue en « double minute » et la rémunération sera partagée par moitié entre le notaire vendeur et le notaire acquéreur. Les actes sont classés par séries, la vente immobilière appartient à la série 1 coefficient 1. Ils sont calculés à partir d’un pourcentage HT par tranche de prix, au résultat il faudra rajouter la TVA de 19,60 %.

Tableau 1.1. Mode de calcul des émoluments variables du notaire calculés

Première série S1 | En pourcentage (HT)
De 0 jusqu’à 6 500 € | 4
Au-delà de 6 500 € jusqu’à 17 000 € | 1,65
Au-delà de 17 000 € jusqu’à 60 000 € | 1,1
Au-delà de 60 000 € | 0,825

Suivons l’exemple du bien à 100 000 €

Jusqu’à 6 500 = 260 €

De 6 500 à 17 000 € = 173,25 €

De 17 000 à 60 000 € = 473 €

De 60 000 à 100 000 € = 330 €

Total HT = 1 236,25 €

Total TTC = 1 478,55 €

Attention : si l’acquisition se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il percevra des émoluments sur cet acte, calculé sur le montant de l’emprunt.

Les émoluments fixes

Le notaire est rémunéré pour les formalités qu’il effectue telles qu’une demande de purge du droit de préemption, d’un acte de naissance… Ils sont calculés sur une unité de valeur à 3,90 € HT. Chaque formalité possède une valeur de plusieurs unités.

Ces émoluments varient entre 500 et 1 000 € selon les actes.

Les émoluments de négociation

Ils sont dus dès que le notaire mandataire rapproche les parties pour conclure une vente. Ce sont des actions occasionnelles, il les effectue au même titre qu’un agent immobilier et doit posséder un mandat signé par le vendeur.

Le tarif est réglementé, sur le prix de vente, 5 % HT jusqu’à 45 735 € et 2,5 % HT au-delà.

Les déboursés

Il s’agit de toutes les sommes réglées par le notaire pour le compte du client.

C’est la rémunération de divers intervenants pour obtenir auprès des administrations des documents obligatoires à la réalisation de la vente.

Le notaire demande au client une provision sur frais et sur émoluments. Le notaire a l’interdiction d’en faire l’avance, si le montant des premiers frais est insuffisant, il doit demander à son client un versement complémentaire.

Documents ou prestations : extraits cadastraux, documents d’urbanisme, appel à un géomètre expert, publicité au bureau des hypothèques…

Exemple final du bien à 100 000 € dans l’ancien

Droits de mutation 5 090 €

CSI : 100 €

Émoluments de vente : 1 479 €

Émoluments fixes : 500 €

Total frais de notaire : 7 169 €

Les frais de notaire dans le neuf

Depuis le 1er janvier 2013, un logement revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, que le vendeur l’ait acheté sur plans « vente en état futur d’achèvement » ou dans le cadre d’une construction de maison individuelle, n’est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de frais de notaire réduits. L’acquéreur doit régler les mêmes frais que pour l’ancien.

Sont considérés comme logements neufs les logements en 1re mutation.

La transaction est dispensée des droits d’enregistrement, comme le prix du logement sur plans inclut déjà une TVA au taux de 19,6 % qui est supportée par l’acquéreur.

La vente est alors seulement soumise à une taxe de publicité foncière de 0,715 % sur le prix HT de l’acquisition.

On y ajoutera la rémunération du notaire comme dans l’ancien plus la contribution de sécurité immobilière à 0,10 % sur le prix d’acquisition TTC.

Exemple

Bien 100 000 € TTC dans le neuf :

Prix HT du bien : 100 000/1,196 = 83 612 €

Taxe de publicité foncière à 0,715 % du prix HT : 597,82 €

CSI sur le prix TTC du bien : 100 €

Émoluments de vente sur le prix HT du bien : 1 316,84 € TTC

Émoluments fixes : 500 €

Total frais de notaire : 2 515 €

CHAPITRE 2

Les plus-values immobilières

L’augmentation de valeur constatée à l’occasion d’une vente portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu.

Les plus-values imposables sont celles réalisées par des personnes physiques à l’occasion de la cession de biens immobiliers détenus durant 30 ans depuis la loi de finances du 20/09/2011. Les SCPI et SCI ne sont pas exonérées. De nombreuses modifications ont été apportées depuis 2012. Une réforme des mesures apparaîtra dans la loi de finances 2014.

Plus-values exonérées

• Les mutations à titre gratuit (donations) mais imposables à la revente par l’héritier.

• Les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession.

• Pour les titulaires de pensions vieillesse non imposables à l’IR.

• Cession d’un bien détenu depuis plus de 15 ans.

• Toute cession d’immeuble dont la valeur n’excède pas 15 000 €.

• Les immeubles pour...

CHAPITRE 3

Les méthodes d’évaluation des valeurs vénales

Les biens immobiliers présentent des caractéristiques qui les distinguent des autres biens en général.

Un bien immobilier est composé d’un cadre bâti et d’un support foncier unique par nature.

Il est localisé, ce qui entraîne une seconde spécificité : on ne peut le déplacer.

Il est hétérogène. Cette caractéristique le rend unique, deux logements de même surface et mêmes matériaux mais implantés sur des supports fonciers situés dans des quartiers ou régions différents n’auront pas la même valeur.

Pour conclure, sa durée de vie est exceptionnelle. On parle de durée physique et économique du bien. Elle est estimée en moyenne entre 30 et 50 ans, et au-delà du siècle pour les immeubles de prestige. En effet, les biens immobiliers génèrent des flux de service et des revenus réguliers dans le temps.

On distingue le marché de service qui est le droit d’usage en fonction d’un loyer et le marché de l’actif où l’on échange le bien en fonction du prix.

La notion de valeur vénale

Les professionnels de l’immobilier, et plus précisément l’expert immobilier, ont pour mission de rechercher la valeur d’un bien.

Les motifs les plus courants sont : un divorce, une succession, une transaction, la mise en place d’un prêt relais, certains litiges familiaux ou professionnels et la déclaration d’un portefeuille immobilier inscrit en Bourse.

Définition de la valeur vénale par la charte de l’expertise

« C’est la valeur d’une habitation, d’un terrain ou de locaux en fonction de l’offre et de la demande sur le marché local actuel. »

La doctrine exclut les ventes forcées : « C’est le prix que peut retirer et...

CHAPITRE 4

Conseiller un client sur un choix d’investissement locatif

La défiscalisation désigne toutes les dispositions légales mises à la disposition du contribuable pour alléger son impôt sur le revenu.

Le principe consiste à investir dans le cadre d’opérations immobilières tout en réduisant ses impôts.

Ces dispositifs mis en place sont profitables pour les contribuables mais aussi pour l’État qui relance ainsi la promotion de logements dans des secteurs défaillants.

Pour comprendre ces mécanismes il faut s’approprier quelques définitions essentielles :

• Déficit foncier et économie d’impôt : c’est la différence négative entre les revenus fonciers (RFB) et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Si l’ensemble des charges est supérieur au RFB, on génère un déficit foncier dont le montant est déductible du revenu net imposable. Cette diminution d’impôt due au déficit foncier est une économie d’impôt.

• Réduction d’impôt : contrairement à l’économie d’impôt, ce ne sera pas le revenu net imposable qui sera impacté mais le montant de l’impôt qui sera réduit.

Il est nécessaire tout d’abord de s’arrêter sur le régime réel d’imposition pour connaître les bases de l’enregistrement fiscal de revenus autres que les salaires.

Les bases de l’enregistrement fiscal

Le régime réel d’imposition

Il s’applique aux locations nues, en résidence principale, de plein droit si les revenus bruts procurés sont supérieurs à 15 000 €.

• Sur option s’ils sont inférieurs à ce plafond.

• L’option est de 3 ans.

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des RFB mais ne doivent pas générer de déficit foncier, l’excédent est reporté sur 6 ans ou sur d’autres investissements.

• Les charges sont déductibles des revenus fonciers ainsi que les travaux pouvant générer un déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent pouvant être déduit sur les 10 années suivantes.

• Les bailleurs sont des personnes physiques, SCI ou SCPI.

• Le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable.

• La vente du bien est soumise à la plus-value du particulier.

Revenu foncier net = revenu foncier brut – charges de la propriété.

Revenu foncier brut (RFB)

Le revenu foncier comprend toutes les recettes effectivement encaissées au cours de l’année d’imposition à quelque titre que ce soit.

Sont donc à prendre en compte :

• les loyers effectivement perçus, y compris les arriérés de loyers et les loyers perçus d’avance ;

• la valeur des avantages en nature (caution) ;

• les recettes exceptionnelles (indemnités pour remise en l’état des locaux…) ;

• les subventions et indemnités d’assurances dès lors qu’elles financent des travaux déductibles du revenu brut foncier ;

• les dépenses et travaux acquittés par le locataire mais incombant au bailleur.

Charges de la propriété

Pour être déduites et créer un revenu net foncier, quatre conditions doivent être respectées :

• elles doivent être relatives à des immeubles qui procurent des revenus imposables ;

• elles doivent avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de l’immeuble ;

• elles doivent avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;

• elles doivent être justifiées.

Les charges déductibles pour leur montant réel

• Les frais de rémunération des gardiens et concierges.

• Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

• Les dépenses d’entretien et de réparation (remise en état de la façade).

• Les dépenses d’amélioration (chauffage, ascenseur).

• Les provisions pour charges de copropriété effectivement versées au syndic ainsi que les régularisations.

• Les intérêts d’emprunt plus frais accessoires (hypothèque, assurances…).

• L’ensemble des primes d’assurances.

• Les frais de procédure.

• Les autres frais de gestion (forfait de 20 € pour frais de correspondance et téléphone).

• Les impôts liés à la propriété du bien (taxe foncière).

Revenu foncier net (RFN)

Une fois le revenu net foncier calculé, deux situations sont possibles :

• si le résultat est positif, le revenu est porté sur la déclaration d’ensemble n° 2042 ;

• si le résultat est négatif, un déficit foncier est constaté.

En ce qui concerne les formalités administratives, il faut remplir une déclaration n° 2044 sur laquelle va figurer le détail de calcul du revenu net foncier. On reporte ensuite ce montant sur la déclaration d’ensemble n° 2042.

Les justificatifs de dépenses doivent être conservés trois ans pour l’administration fiscale.

En ce qui concerne la régularisation des charges de copropriété, la déclaration des revenus fonciers doit faire apparaître le montant de provisions versées au syndic au cours de l’année.

Ce montant sera augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l’année précédente.

Le microfoncier

Il s’applique aux logements loués nus en résidence principale.

Il possède les mêmes dispositions que pour le régime réel. En revanche, contrairement à celui-ci :

• les revenus bruts doivent être inférieurs à 15 000 € ;

• un abattement forfaitaire de 30 % est à déduire des revenus bruts fonciers annuels ;

• on ne peut déduire aucune charge des revenus fonciers ;

• il ne peut générer de déficit foncier.

Calcul de l’impôt sur le revenu

Il est essentiel de connaître les bases du calcul de l’impôt sur le revenu pour comprendre les mécanismes de réduction et d’économie d’impôt.

En simplifiant le calcul :

• calculer le revenu net imposable (RNI), on déduit les 10 % d’abattements autorisés par le Trésor public : RN × 0,90 ;

• calculer le quotient familial qui permet de déterminer la tranche marginale. Le QF est basé sur le nombre de parts du foyer fiscal : RNI divisé par le nombre de parts ;

• calculer l’impôt en appliquant la tranche marginale.

Tableau 4.1. Nombre de parts du quotient familial

Source : Code général des impôts 2012.

Tableau 4.2. Barème de l’impôt pour une part de quotient familial

Tranche du revenu imposable | Taux d’imposition | Formule de l’impôt brut
Jusqu’à 5 963 € | 0 % | 0 €
De 5 963 € à 11 896 € | 5,50 % | (R × 0,055) – (327,97 € × N)
De 11 896 € à 26 420 € | 14 % | (R × 0,14) – (1 339,13 € × N)
De 26 420 € à 70 830 € | 30 % | (R × 0,30) – (5 566,33 € × N)
De 70 830 € à 150 000 € | 41 % | (R × 0,41) – (13 357,63 € × N)
Plus de 150 000 € | 45 % | (R × 0,45) – (19 416,97 € × N)
R : Revenu net imposable ; N : Nombre de parts du quotient familial.

Exemple

Considérons un couple marié avec deux enfants et des revenus nets annuels de 55 000 € :

RNI : 55 000 × 0,90 = 49 500 €

Quotient familial : 49 500/3 (3 étant le nombre de parts pour un couple marié avec 2 enfants) = 16 500

La tranche marginale est de...

CHAPITRE 6

La succession

La mutation du patrimoine du défunt au profit de ses héritiers engendre des droits de succession qui varient en fonction du lien de parenté et de l’importance du patrimoine.

La succession est soumise à un impôt « droits de succession ». Son taux est d’autant plus élevé que le lien de parenté est éloigné. L’héritier bénéficie d’abattements différents selon le lien de parenté.

Part de la succession revenant aux descendants

En l’absence de conjoint survivant

Si le défunt n’a pas fait de legs ou de donation, les descendants reçoivent l’intégralité des biens.

En présence d’un conjoint survivant

Il faut distinguer les cas où les enfants ou descendants sont issus des 2 époux de ceux où les enfants ou descendants ne sont pas issus des 2 époux.

Si les enfants ou descendants sont issus des 2 époux, le conjoint survivant a le choix entre :

• 1/4 en propriété (dans ce cas les descendants se partagent les 3/4 de la propriété) ;

• l’usufruit de la totalité des biens existants (les descendants recueillent la nue-propriété de ces mêmes biens).

En principe, le conjoint survivant peut opter pour l’un ou l’autre choix, à tout moment jusqu’au partage de la succession, sauf...

CHAPITRE 7

Le viager

La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les personnes âgées qui veulent s’assurer un complément de revenus.

Vendre un bien en viager, c’est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu’à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).

La vente en viager est fondée sur un impératif, la longévité du vendeur. Le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente (art. 1975 CC). Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la...

Partie II

La gestion locative

CHAPITRE 9

Le bail meublé et la location saisonnière

Le bail meublé

La location meublée concerne un logement décent garni d’un mobilier nécessaire à la vie courante. Elle échappe au régime de la loi du 6 juillet 1989 mais, malgré tout, nous retrouverons trois de ses dispositions que nous aborderons ultérieurement.

La location meublée relève du droit commun de louage d’ouvrage (art. 1708 à 1760 du CC) sauf exceptions liées à la location en résidence principale.

Les articles L 632-1 et suivants du CCH précisent les règles à respecter.

Les locations à usage autre que la résidence principale sont soumises à une volonté commune des parties concernant la durée, le loyer et les charges.

...

CHAPITRE 12

Le logement social

Les conditions d’accès

Pour accéder à un logement HLM, le demandeur doit remplir certaines conditions :

• être français ou étranger admis à séjourner régulièrement en France ;

• l’ensemble des ressources du foyer (RFR) ne doit pas dépasser un plafond (N –2) ;

• le logement doit être occupé au moins 8 mois.

Sont prioritaires :

• les personnes expulsées de leur logement ;

• celles qu’un nouvel emploi conduit à déménager ;

• les personnes handicapées, familles nombreuses, femmes enceintes, familles monoparentales, jeunes à la recherche d’un logement et les familles ayant subi une réduction brutale de ressources.

Le calcul de la surface

Lorsque la construction du bâtiment est antérieure au 1er juillet 1996 (c’est le cas de la plupart...