Résumé

Dans le domaine sensible de l’évaluation des droits et des biens immobiliers, ce manuel professionnel, désormais classique, est périodiquement actualisé par ses auteurs. Tirant ici les leçons de la crise financière, ils ont par exemple exposé dans cette sixième édition les nouvelles mesures législatives offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

On y trouvera aussi la dernière version de la charte de l’expertise, qui adapte notamment les méthodes en matière de locaux commerciaux et éclaire l’analyse financière de l’estimation par cash-flow.

Désormais mondialisé, le secteur économique de l’immobilier exige des compétences financières, juridiques, techniques et économiques. Avec ce manuel, on saura maîtriser l’ensemble des opérations d’expertise.

Après avoir énoncé les théories de la valeur et le rôle de l’expert, les auteurs décrivent les processus d’évaluation. Ils détaillent, outre l’expertise des biens courants, les méthodes d’estimation des biens immobiliers spécifiques : boutiques, centres commerciaux, bureaux, entrepôts, cliniques, cinémas, centres de vacances, grandes propriétés, exploitations agricoles, etc.

L’expert et la valeur – 1. Réflexion sur la valeur des biens • 2. L’expert • 3. Généralités sur l’expertise immobilière • 4. L’expert face au contrôle de la valeur par l’administration fiscale • 5. Le contexte réglementaire • 6. Expertise immobilière et normes comptables IFRS • 7. L’organisation de la profession

Les facteurs de la valeur – 8. La situation • 9. Les facteurs physiques • 10. Les facteurs économiques et sociologiques • 11. Les facteurs juridiques • 12. Les facteurs fiscaux

Principes et méthodes d’estimation – 13. L’estimation par comparaison • 14. Les méthodes d’estimation par sol et constructions • 15. L’estimation par capitalisation du revenu • 16. L’estimation par actualisation des cash-flows • 17. Démembrement de la propriété et estimations • 18. L’estimation dans le cadre de l’expropriation • 19. Considération générales sur les méthodes d’estimation

Application des méthodes à l’estimation des biens immobiliers urbains d’habitation – 20. Appartements • 21. Maisons individuelles • 22. Terrains à bâtir • 23 Immeubles de rapport mixtes

Estimations en matière commerciale – 24. L’évaluation des loyers commerciaux • 25. Murs de boutiques et centres commerciaux • 26. Bureaux, entrepôts, locaux d’activité et immeubles industriels • 27. Hôtels et immeubles d’hébergement collectif • 28. Droit au bail et indemnité d’éviction • 29. De l’évaluation du fonds de commerce à l’évaluation de l’entreprise

Estimation des immeubles ruraux – 30. Les facteurs de la valeur • 31. Méthode d’estimation des exploitations agricoles • 32 Notions d’expertise forestière • 33. Châteaux et grandes propriétés d’agrément

La pratique de l’expertise immobilière – 34. Déroulement d’une opération d’expertise • 35. Outils de l’expert • 36. Exemples de rapports d’expertise

Annexes

Biographie auteur

Bernard de Polignac, vice-président de Foncier Expertise, est par ailleurs professeur à l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation. Jean-Pierre Monceau, membre de l’Institut français de l’expertise immobilière, est expert en estimations immobilières près la cour d’appel de Paris. Xavier de Cussac, directeur régional des expertises au Crédit foncier, est expert en estimations immobilières près la cour d’appel de Versailles.

PUBLICS

Professionnels de l’immobilier (financiers et promoteurs)

Étudiants en master des filières de formation à l’évaluation immobilière (Cnam, etc.)

Propriétaires fonciers, gestionnaires de patrimoine,...

Bernard de Polignac

Jean-Pierre Monceau

Xavier de Cussac

Expertise immobilière

Guide pratique
Expertises pour OPCI

Sixième édition 2013

ÉDITIONS EYROLLES

61, bd Saint-Germain

75240 Paris Cedex 05

www.editions-eyrolles.com

Chez le même éditeur (extrait du catalogue)

Généralités

Jean-Paul Roy, Jean-Luc Blin-Lacroix, Le dictionnaire professionnel du BTP, 3e éd., 828 p., 2011

Collectif ConstruirAcier sous la direction de Jean-Pierre Muzeau, Lexique de construction métallique et de résistance des matériaux, 368 p., 2013

Droit

Marie Fondacci Guillarmé, Maîtriser les techniques de l’immobilier. Transaction immobilière, gestion locative et gestion de copropriété, 192 p., 2013

Bertrand Couette, Guide pratique de la loi MOP, 2e éd., 640 p., 2010

Jean-Louis Sablon, Le contentieux des dommages de construction. Analyse et stratégie, 384 p., 2012

Patrick Gérard, Pratique du droit de l’urbanisme. Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel, 6e éd., 336 p., 2013

Patricia Grelier Wyckoff, Pratique du droit de la construction, Marchés publics et privés, 6e éd., 622 p., 2010

– Le mémento des marchés publics de travaux, 5e éd., 320 p., 2012

– Le mémento des marchés privés de travaux, 3e éd., 296 p., 2011

– Le mémento des contrats complexes de la commande publique, 208 p., 2012

Formation initiale

David Cusant & Yves Widloecher, Manuel d’analyse d’un dossier de bâtiment. Initiation, décodage, contexte, études de cas, 228 p., 2013

Yves Widloecher & David Cusant, Manuel de l’étude de prix, Entreprises du BTP. Contexte, cours, études de cas, exercices résolus, 2e éd., 224 p., 2013

Jean-Pierre Gousset, Jean-Claude Capdebielle & René Pralat, Le Métré, CAO-DAO avec Autocad. Étude de prix, 2e éd., 292 p., 2011

Jean-Pierre Gousset, Dessin technique et lecture de plan. Principes & exercices. Série « Technique des dessins du bâtiment », 272 p., 2e éd., 2012

Brice Fèvre & Sébastien Fourage, Le mémento du conducteur de travaux, 3e éd., 120 p., 2010

Michel Brabant, Béatrice Patizel, Armelle Piègle, Hélène Müller, Topographie opérationnelle. Mesures, calculs, dessins, implantations, 396 p., 2011

Michel Possompès, La fabrication du projet. Méthode destinée aux étudiants des écoles d’architecture, 368 p., 2013

Léonard Hamburger, Maître d’œuvre bâtiment. Guide pratique, technique et juridique, 384 p., 2e éd. 2013

Bâtiment

Gérard Karsenty, La fabrication du bâtiment. Tome 1 : Le gros œuvre, 552 p., 1

– La fabrication du bâtiment. Tome 2 : Le second œuvre, 594 p., 2001

Bernard Seemann, Le contrôle d’étanchéité, 156 p., 2008

Christian Lemaitre, Les propriétés physico-chimiques des matériaux de construction, 132 p., 2012

– Mise en œuvre et emploi des matériaux de construction, Sols. Pierres. Terres cuites. Liants hydrauliques. Bétons. Métaux & alliages métalliques. Bois Verre & vitrages. Dégradations, protection, maintenance. Préoccupations sociétales, 268 p., 2012

Daniel Faisantieu, Prévention des désordres liés au sol dans la construction, 172 p., 2013

Thomas Gaumart & Alexandre Caussarieu, Rénovation des façades. Guide à l’usage des professionnels, 186 p., 2e éd., 2013

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce...

Avertissement

Les marchés immobiliers sont en évolution permanente. Leur environnement économique, juridique et fiscal aussi. Après les nombreuses modifications apportées aux éditions de 2002 et 2003, l’édition de 2005 a remanié en profondeur certains chapitres pour conserver à cet ouvrage toute son actualité.

C’est ainsi qu’il a été introduit un nouveau chapitre traitant de l’incidence des nouvelles normes comptables IFRS sur les missions qui peuvent être confiées à l’expert.

Le chapitre sur l’estimation des immeubles de rapport a été réécrit pour tenir compte de la dualité des marchés, en bloc et lot par lot, ainsi que de l’environnement juridique et technique d’une opération de découpage, qui a une incidence forte sur la valorisation de l’immeuble.

Des développements significatifs sur la notion de qualité d’une expertise ont été apportés, pour tenir compte de la montée du consumérisme et des exigences de plus en plus grandes des clients vis-à-vis de leurs prestataires.

L’année 2006 a apporté son lot de nouveautés, la plus notable étant la signature le 13 juin, par douze organisations d’experts immobiliers, de la troisième édition très largement remaniée de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Les experts réaffirment ainsi, dans un contexte d’internationalisation de l’immobilier, leur engagement pour un grand professionnalisme et une déontologie rigoureuse.

Le début de l’année 2009 a vu la création des premiers OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), destinés à prendre la relève des SCPI comme produit de placement en pierre-papier, dans le cadre juridique défini par une ordonnance du 13 octobre 2005. Le rôle des experts y est prépondérant pour le calcul de la valeur liquidative des parts. Ils doivent intervenir dans un cadre totalement nouveau, tracé dans un règlement général de l’AMF du 18 avril 2007.

Un paragraphe de ce manuel traite des conditions dans lesquelles sont effectués les travaux d’expertise.

Le développement de la crise mondiale a conduit à porter une attention particulière aux méthodes financières. L’AFREXIM a précisé dans une note de 2010 les conditions d’utilisation de la méthode des flux actualisés (cash-flows). Cette nouvelle édition reprend ces éléments et le débat restant sur cette question.

Remerciements

Nous remercions Christophe Salmon, juriste au Crédit Foncier, qui a assuré la mise à jour des développements relatifs au droit de l’urbanisme tenant compte de la réforme de l’urbanisme individuel entrée en vigueur le 1er octobre 2007 et de son évolution postérieure.

PARTIE 1

L’expert et la valeur

CHAPITRE 1

Réflexions sur la valeur des biens

L’expert en estimations immobilières a pour mission de rechercher la valeur d’un bien immobilier. Encore faut-il préciser cette notion de valeur qui, dans le domaine immobilier, est loin d’être aussi simple qu’il y paraît.

1.1     Définition de la valeur

S’agissant de biens matériels, qu’il nous soit permis d’aborder la notion de valeur de façon prosaïque, en décrivant le comportement du propriétaire d’un objet :

Le propriétaire d’un objet « sans valeur » :

• le jette ou le détruit si c’est un meuble ;

• le délaisse ou l’abandonne si c’est un immeuble, sauf éventuellement s’il lui attribue une valeur sentimentale.

Dans les deux cas, l’objet est considéré comme inutile et/ou disponible en quantité illimitée.

Par contre, le propriétaire d’un objet « de valeur » le conserve :

• soit en vue de l’utiliser (usus) ou d’en recueillir les produits (fructus) ;

• soit en vue de l’échanger (abusus).

C’est cette valeur d’échange qui nous intéresse ici.

1.1.1    Rappel historique

Cette valeur d’échange s’est d’abord exprimée par le troc. Les difficultés pratiques du troc ont suscité la création d’une « unité de compte », devenue ultérieurement « instrument d’échange » et enfin « monnaie ».

La monnaie a permis de scinder le troc en deux opérations : un achat et une vente.

La monnaie est un objet, ou meuble, très particulier :

• c’est un pouvoir d’achat général et immédiat¹ ;

• c’est une réserve de valeur² ;

• et c’est, en ce qui nous concerne, l’unité de compte et d’échange au moyen de laquelle s’exprime la valeur d’un bien.

1.1.2    Définition

Tous les dictionnaires donnent des définitions plus ou moins pertinentes de la valeur. Au cours des deux derniers siècles, de nombreux économistes se sont penchés sur cette notion. Citons seulement celle de Maurice Allais : Sur un marché parfait, la valeur économique du bien est la valeur actuelle de ses profits futurs.

Cette définition :

• a l’avantage d’une approche financière, qui est largement celle des investisseurs anglo-saxons et, de plus en plus, celle des investisseurs français dans la mesure où le marché est efficient, ce qui n’est pas toujours constaté ;

• a l’inconvénient de s’appliquer à un marché parfait alors que nous savons que le marché immobilier n’est pas un marché de concurrence parfaite qui suppose :

– des biens nombreux et fongibles,

– de nombreux acquéreurs,

– de nombreux vendeurs,

– une...

CHAPITRE 2

L’expert

Le mot « expert » a la même racine qu’expérience. S’il est vrai que l’expérience est une condition nécessaire pour devenir expert, ce n’est pas une condition suffisante et encore moins pour le rester dans un monde où tout change. Essayons donc de découvrir ce qu’est un expert.

2.1     Définition

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière donne de l’expert la définition suivante :

L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.

Il serait cependant présomptueux de la part d’un expert de penser qu’il peut être spécialiste en tous types de droits et biens immobiliers, tant leur diversité est grande, que ce soit du fait de leur situation, de leur consistance ou de leur nature (habitations, boutiques, bureaux, châteaux, biens ruraux…). Au pavillon des horreurs, l’un des auteurs de ce livre a été confronté à un rapport d’expertise d’un confrère concernant une exploitation agricole louée ; il était écrit qu’il convenait de l’estimer sur la base de la moyenne à l’hectare des terres louées apparaissant dans les publications statistiques de la SAFER, bien que cette moyenne statistique soit plus élevée que pour les terres libres.

Aucun expert « spécialiste en immobilier rural » n’aurait fait une erreur aussi grossière qui résulte de l’analyse de ventes dans un échantillon non représentatif de l’ensemble du marché car un bail rural est, d’une façon très générale, un élément de dépréciation substantielle de la valeur vénale d’une exploitation agricole : l’expert n’aurait pas dû accepter cette mission (qu’il avait acceptée parce qu’elle comptait aussi plusieurs immeubles urbains pour lesquels il était parfaitement compétent).

Si donc l’expert ne s’estime pas compétent pour estimer tel ou tel droit ou bien immobilier, il doit se récuser, qu’il s’agisse d’expertise amiable ou judiciaire. Cela peut conduire à préférer la plus modeste définition de l’expert donnée par G. Ferrière¹ : L’expert possède une connaissance particulière sur tel ou tel sujet ; il procède à une estimation, c’est-à-dire...

CHAPITRE 3

Généralités sur l’expertise immobilière

Nous évoquerons dans ce chapitre les principaux cas où il peut être fait appel à un expert immobilier ; nous donnerons quelques indications sur la forme que peut prendre le rendu des conclusions de l’expert. Enfin, nous aborderons le problème délicat de la précision d’une expertise.

3.1     Cas où il peut être fait appel à un expert

Laissons de côté l’expertise judiciaire, qui sera abordée ultérieurement.

Dans le domaine amiable, les motifs de recours à l’expertise sont nombreux. Sans vouloir être exhaustif, citons quelques cas fréquemment rencontrés, étant précisé que l’absence d’accord peut aboutir à un procès et à une expertise judiciaire.

• Gestion patrimoniale par des particuliers :

– achat, vente, échange d’immeubles,

– partage successoral, donation-partage,

– sortie de communauté, d’indivision,

– attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou...

CHAPITRE 4

L’expert face au contrôle de la valeur par l’administration fiscale

L’État, par l’intermédiaire de son administration fiscale, s’accorde le privilège de taxer les transferts de droits immobiliers à proportion de la valeur de ces droits. Par assimilation aux droits d’enregistrement, l’impôt de solidarité sur la fortune a retenu un élément d’assiette identique en considérant fictivement un transfert de propriété annuel donnant lieu à contribution pour le détenteur du bien.

Le contentieux fiscal relatif à la valeur des biens relève de l’ordre judiciaire, soit en dernier ressort de la Cour de Cassation, garante du droit de propriété.

4.1     La notion de valeur en matière fiscale

Le principe est énoncé par l’article 666 du CGI : les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

Ces valeurs sont celles figurant dans les actes enregistrés, dans...

CHAPITRE 5

Le contexte réglementaire

En France, l’activité d’expert en évaluation immobilière n’est guère réglementée. Un texte fondamental a cependant fait évoluer de façon considérable la pratique de l’expertise immobilière, il s’agit de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dont la version de 1998 a été largement remaniée par la troisième édition approuvée en juin 2006. Par ailleurs, le rapport COB de février 2000 sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne a défini des règles méthodologiques et déontologiques exigeantes.

Nous présentons ces deux textes avant d’aborder les règles ou obligations à respecter pour certains types d’expertises.

5.1     La Charte de l’expertise en évaluation immobilière

En 1979, un petit groupe d’experts en évaluation immobilière a créé l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)¹, qui s’est donné divers objectifs parmi lesquels :

• une réflexion sur les problèmes de l’expertise immobilière ;

• une harmonisation des méthodes de travail, de la terminologie et des techniques ;

• la définition de règles déontologiques.

L’IFEI a été à l’origine d’une réflexion commune des associations françaises d’experts les plus représentatives sur les conditions dans lesquelles devait être conduite une mission d’expertise en évaluation immobilière. La Charte, qui est le résultat de ces réflexions, fournit ainsi aux experts un référentiel commun, tant sur le plan terminologique que sur le plan méthodologique, ainsi qu’un cadre déontologique.

Cette démarche apparaît d’autant plus justifiée que la profession d’expert immobilier est, en France, très peu réglementée et sans statut officiel à l’exception de celui des experts judiciaires ainsi que ceux des experts fonciers, agricoles et immobiliers, et des experts forestiers.

Ce travail s’est traduit par la rédaction d’une charte très inspirée des exemples de la RICS (chartered surveyors) et de TEGoVA (voir chapitre 7), qui constitue un support méthodologique et un code d’éthique communs aux douze organismes ou associations signataires.

La troisième édition de la Charte, en date de juin 2006, se substitue à l’édition de 1998, qui a acquis le statut de document de référence pour la profession.

Nous nous limiterons ici à l’évocation du contenu des principaux chapitres regroupés en quatre titres, sachant que de nombreux chapitres de ce livre y font référence.

5.1.1    Conditions générales d’exercice de l’expertise en évaluation immobilière

La Charte (édition de 2006) a renforcé les exigences minimales pour obtenir la qualification d’expert. Trois possibilités s’offrent pour cela :

1) avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par un diplôme, exigence de l’édition de 1998, complétée en 2006 par : et trois années d’expérience professionnelle au minimum auprès d’un expert ou d’une société d’expertise ;

2) être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique, condition à laquelle l’édition de 2006 ajoute : sanctionnée par un diplôme, et avoir acquis une expérience professionnelle de deux années minimum ;

3) la troisième voie, celle de l’expérience professionnelle, est inchangée : Avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière.

On voit ainsi que l’expérience professionnelle apparaît incontournable pour qui prétend à la qualification d’expert, quel que soit le niveau d’études du postulant : ce n’est pas un hasard car expert et expérience ont la même racine.

...

CHAPITRE 6

Expertise immobilière et normes comptables IFRS

Dans un but de transparence et de lisibilité des comptes des sociétés européennes, la Commission européenne a adopté en juin 2002 un règlement imposant aux sociétés européennes cotées d’établir leurs comptes consolidés à partir du 1er janvier 2005 selon des normes comptables uniques. C’est très probablement d’une première étape vers une extension de ces normes qui concerneront donc de plus en plus d’entreprises.

Simultanément, une convergence est en marche entre les règles comptables actuelles, applicables aux comptes « sociaux », et dont dépend l’impôt payé par les entreprises, et les règles qui découlent de l’application des nouvelles normes comptables.

Il s’agit des normes IAS (International Accounting Standards), appellation à laquelle s’est substituée celle de IFRS (International Financial Reporting Standards), édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board).

6.1     Présentation générale

Ces normes privilégient l’analyse économique des entreprises et plus particulièrement les « justes valeurs » des actifs. Elles sont en cela très différentes des normes comptables françaises basées sur les coûts historiques. Il pourra en résulter une plus grande volatilité des résultats des entreprises, en particulier pour celles détenant d’importants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier en fonctions des cycles immobiliers.

Des principes différents entraîneront obligatoirement, dès leur mise en place dans les entreprises, des différences dans les bilans et les comptes de résultats : une grosse société cotée a ainsi pu annoncer en 2005 que le passage aux normes IFRS entraînera pour elle un endettement multiplié par 3,3 mais aussi un bénéfice net en augmentation de 26 %.

Parmi la quarantaine de normes IFRS/IAS, quelques-unes concernent plus directement l’immobilier :

• la norme IFRS/IAS 40 qui traite de l’immobilier de placement ;

• la norme IFRS/IAS 16 qui traite des immobilisations corporelles ;

• la norme IFRS/IAS 17 qui s’applique aux contrats de location ;

• la norme IFRS/IAS 2 qui concerne la comptabilisation des stocks.

Les nouvelles normes comptables conduisent en particulier à un traitement différent pour les immeubles de placement et pour les immeubles d’exploitation.

Pour les immeubles de placement :

• elles préconisent ou privilégient l’évaluation permanente à la juste valeur ;

• elles autorisent le maintien des immobilisations au bilan au coût historique en les amortissant non pas globalement mais après distinction de composants.

Pour les immeubles d’exploitation :

• elles privilégient la comptabilisation au coût historique avec amortissement par composants ;

• elles permettent des réévaluations à la juste valeur.

Ce sont les dirigeants des entreprises qui sont responsables des choix comptables qui leur sont parfois laissés (par exemple, modèle de la juste valeur ou des coûts pour les immeubles de placement). Leurs services comptables ont à les mettre en œuvre, sous le contrôle des commissaires aux comptes.

Les experts immobiliers seront beaucoup plus que dans le passé sollicités dans le cadre de l’établissement des comptes des sociétés concernées. Ils auront à ce titre de lourdes responsabilités et risquent d’être parfois soumis à des pressions (par exemple, si la variation à la baisse de la juste valeur a été dans l’année supérieure aux revenus encaissés).

Sans entrer dans le détail des mécanismes comptables qui ne le concernent pas directement, l’expert immobilier dont donc être informé du contenu de certaines normes. Nous n’irons pas au-delà des informations minimales qu’il doit connaître mais nous essaierons de définir de façon aussi pratique que possible comment l’expert peut aborder et traiter les missions d’estimations qui peuvent lui être confiées dans ce cadre.

6.2     L’estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40

La norme IAS 40 prescrit le traitement comptable des immeubles de placement.

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou...

CHAPITRE 7

L’organisation de la profession

La profession d’expert immobilier en France regroupe de nombreux professionnels très qualifiés. Elle n’est cependant guère structurée même si la « Charte de l’Expertise » signée par quatorze organisations professionnelles est la traduction d’une dynamique commune de recherche de qualité.

7.1     La protection du titre d’expert

7.1.1    Experts judiciaires

Aux termes de l’article 46 de la loi n° 2004-130 du 4 février 2004 qui ne modifie que partiellement la loi du 29 juin (1971) sur le même thème, relative aux experts judiciaires, les juges peuvent, en matière civile, désigner en qualité d’expert toute personne de leur choix sous les seules restrictions prévues par la loi ou les règlements.

Il est établi chaque année, pour...

PARTIE 2

Les facteurs de la valeur

CHAPITRE 8

La situation

La situation de l’immeuble est parfois considérée comme le facteur de la valeur le plus important, au motif qu’un immeuble ne se déplace pas alors qu’un immeuble en mauvais état ou mal loué peut se rénover ou se libérer. Sans vouloir entrer dans un classement par ordre d’importance des facteurs de la valeur, on ne peut que constater la forte incidence de la situation sur la valeur d’un immeuble.

8.1     Le phénomène urbain et la rente foncière

8.1.1    La croissance urbaine

8.1.1.1    Généralités : le phénomène urbain

Le phénomène urbain est historiquement très ancien et a été constaté dans le développement des diverses civilisations selon un processus comparable.

La ville apparaît sous l’effet de la diversification des productions et de l’accroissement des échanges rendus possibles par l’apparition de surplus en provenance tout d’abord de l’agriculture sédentarisée.

Jusqu’à l’orée du XIXe siècle, la croissance urbaine est demeurée en Europe modérée. L’accélération de l’urbanisation a alors été provoquée par deux facteurs étroitement liés : l’essor de la production industrielle faisant appel à une main-d’œuvre abondante provenant pour grande partie du monde rural, celui-ci étant précisément libéré des travaux traditionnels par l’introduction de nouvelles machines.

Ce mouvement initié en Grande-Bretagne s’est ensuite diffusé en Europe continentale.

La France est restée très longtemps en retard en matière de taux d’urbanisation en raison du poids important de son agriculture et d’une industrialisation plus faible qu’en Grande-Bretagne et qu’en Allemagne.

Ce retard s’est progressivement réduit depuis la dernière guerre grâce au développement de l’activité tertiaire, sélectivement implantée en zone urbaine.

Le poids du tertiaire, qui recouvre l’ensemble des activités de service et du commerce et qui est devenu le principal créateur d’emploi, représente en France plus des deux tiers des emplois et sa part augmente avec la taille de la commune.

Il contribue tant quantitativement que qualitativement (tertiaire supérieur) à la hiérarchisation des agglomérations que les géographes établissent et dont s’inspirent très largement les décideurs économiques dans le choix de leur implantation.

Le développement urbain est la résultante du site, de l’histoire, de la taille et des fonctions principales exercées....

CHAPITRE 9

Les facteurs physiques de la valeur

Ce chapitre est consacré à l’examen technique des deux composants de l’immeuble, le terrain et les constructions. Il correspond à une démarche naturelle que les premiers évaluateurs, architectes, ingénieurs, techniciens du bâtiment ont suivi en établissant une étroite corrélation entre le coût de fabrication d’un immeuble, sommation du terrain et des constructions, et sa valeur marchande.

Cette approche, pertinente dans certains cas, se retrouve dans le traitement fiscal et comptable qui distingue dans l’entité finale qu’est l’immeuble, le terrain, bien non amortissable, et les constructions qui s’amortissent avec le temps.

9.1     Le terrain

Il constitue à l’évidence la caractéristique essentielle du bien immobilier même si sa matérialité est parfois occultée, dans le cas de copropriété et de droits en volume ; néanmoins son importance subsiste sous forme de la notion de la charge foncière.

Pour s’en tenir au seul critère physique, les éléments suivants sont pris en considération.

9.1.1    La configuration

Outre la taille qui est à examiner en relation avec le bâti et l’urbanisme, la configuration du terrain est à prendre en compte. Celle-ci se décrit par sa forme dont la régularité est souhaitable, l’importance du linéaire de façade sur voie étant à préciser.

S’agissant de terrains importants à viabiliser, la profondeur par rapport à la voie viabilisée constitue un gradient de la valeur en distinguant les différentes zones : 1re zone desservie par la viabilité souvent comptée jusqu’à 30 m puis des zones successives dont la valeur décroît avec la distance, les parties les plus éloignées de la voie relevant du marché agricole.

Cette approche n’est pertinente que pour des terrains très profonds ; s’agissant d’un tènement unique, sa valeur doit être raisonnée en fonction de ses possibilités globales d’utilisation, et donc d’un prix moyen en l’état résultant d’un calcul à rebours incluant le coût de viabilité, lequel n’est pas indépendant de la forme du terrain (tracé des voies et des réseaux, parcellaire).

Concernant les constructions individuelles, dans un secteur urbanistiquement homogène, la taille des terrains tend à l’uniformisation. En écartant l’hypothèse d’une division, le simple excédent de surface, s’il n’apporte pas un complément de constructibilité aisément réalisable par rapport à l’existant, ne doit pas être pris en compte pour l’intégralité de sa valeur. On constate en effet une élasticité dégressive du prix à la surface pour les constructions individuelles. Pour une zone de maisons individuelles par exemple, le doublement de la surface du terrain se traduit par une baisse de la valeur unitaire moyenne.

9.1.2    Le relief

Le relief est un élément à prendre en considération au regard de deux aspects :

• le coût de la viabilité et de la mise en place des constructions, qui peut être accru parfois fortement en raison de l’obligation de réalisation d’ouvrages spécifiques : murs de soutènement, fondations spéciales, pompes de relevage. Il s’agit donc d’un facteur dépréciatif dont le coût est parfois délicat à apprécier et nécessite la consultation d’un technicien spécialisé ;

• l’agrément ou le désagrément apporté par le relief.

Dans le premier cas, celui-ci permet de bénéficier de vues privilégiées ; dans le second cas, qui n’est pas exclusif du premier, le relief est tel qu’il ne permet pas une utilisation normale du terrain et en conséquence sa surface ne doit être prise en compte qu’après une pondération adaptée.

9.1.3    Le sous-sol

La qualité du sous-sol constitue un paramètre parfois prépondérant de la valeur et doit être prise en compte, le plus souvent par des études nécessitant l’intervention de techniciens spécialisés.

Nous retiendrons, schématiquement, trois caractéristiques essentielles :

9.1.3.1    La nature du sous-sol au regard de sa capacité à

...

CHAPITRE 10

Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur

Dans ce chapitre vont être évoqués les différents aspects de l’influence des paramètres macro et microéconomiques sur les marchés immobiliers et le comportement des acteurs. Si un éclairage historique demeure indispensable, l’accent sera mis sur les évolutions récentes et en cours dans un contexte de déréglementation et de mondialisation des échanges.

10.1   Le fondement économique de la valeur

La science économique, en particulier française, ne s’est intéressée qu’assez peu à l’immobilier, sauf à lui reconnaître un certain nombre de spécificités que les financiers tentent d’atténuer pour en améliorer la lisibilité et permettre ainsi un examen comparatif plus pertinent avec d’autres types d’actifs.

10.1.1  La spécificité du bien immobilier

Le bien immobilier constitue un actif comportant un certain nombre de caractéristiques qui concourent à en rendre l’appréciation délicate, nonobstant l’apparition de banques de données et les analyses statistiques qui en découlent.

Sa première caractéristique, qui sert d’ailleurs à l’identifier, est son caractère intransférable conféré par le terrain, élément constitutif de l’entité.

Cette composante spatiale présente une variabilité nettement plus élevée que l’autre composante (constructions et frais y afférant) et son étude examinée au chapitre 8 relève de la théorie foncière.

La deuxième caractéristique est qu’il constitue un actif réel et durable du patrimoine détenu par les particuliers et les sociétés.

La détention d’un immeuble généralement de longue durée constitue un investissement réputé de faible risque. Le choix d’investissement résulte d’un arbitrage avec les placements financiers en comparant les rentabilités respectives corrigées des risques qui incitent à une certaine diversification, et en tenant compte de la fiscalité.

La durabilité du bien immobilier conduit à distinguer deux composantes :

• le bien lui-même, assimilable à un stock et bien d’investissement ;

• le service rendu, représenté par un flux financier qui est le loyer.

Nous verrons ultérieurement dans ce chapitre les conséquences sur le marché de ce dualisme.

Le bien immobilier se caractérise enfin par le caractère composite de ses constituants : terrain et construction, qui présentent une grande variabilité. Il en résulte des difficultés pour effectuer des comparaisons, même en ramenant celles-ci à quelques paramètres simples (prix unitaire).

La non-fongibilité des immeubles doit conduire à examiner l’ensemble de ses caractéristiques et à tenter de dégager son impact sur la demande finale.

10.1.2  Utilité et rentabilité

La valeur du bien s’établit en fonction de son utilité, qui est exprimée par l’agent économique qui en aura l’usage et ce en fonction de ses besoins.

La satisfaction de ses besoins peut être réalisée directement par appropriation du bien et donc confusion du service et de la détention patrimoniale, ou seulement par l’usage du service par le biais de la location. Dans les deux hypothèses, c’est le...

CHAPITRE 12

Les facteurs fiscaux de la valeur

La politique fiscale à l’égard de l’immobilier s’insère dans l’ensemble de la politique budgétaire des pouvoirs publics, État et collectivités.

Elle poursuit plusieurs objectifs, ce qui peut expliquer sa complexité et le foisonnement des mesures dérogatoires. En effet, si son but est d’alimenter les ressources publiques, elle tend à récupérer les plus-values et les effets de la spéculation en même temps qu’elle s’assigne un rôle de redistribution et de transfert entre les divers agents économiques.

Enfin, divers dispositifs plus ou moins conjoncturels sont apparus depuis 1945, destinés à favoriser certains segments de marché.

12.1   Importance de la fiscalité

12.1.1  Le poids de la fiscalité et son incidence structurelle

La fiscalité pèse structurellement sur le rendement global de l’immobilier et des études récentes...

PARTIE 3

Principes et méthodes d’estimation

CHAPITRE 13

L’estimation par comparaison

La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, dits « références » ou « points de comparaison ».

13.1   Principe

Dans un lotissement, tous les lots ont entre 500 et 600 m² et plusieurs d’entre eux se sont vendu 40 000 €, ou à des prix très proches. Il peut être légitime de dire que, par comparaison avec les ventes constatées, la valeur vénale d’un lot à estimer est de 40 000 €.

On pourra faire le même type de raisonnement, par exemple pour un emplacement de stationnement au sous-sol d’un immeuble, à partir du moment où l’on connaît les résultats de plusieurs ventes d’emplacements de stationnement ayant les mêmes caractéristiques (situation géographique et accessibilité en particulier).

Il sera difficile d’appliquer la même approche pour l’estimation d’un appartement car on ne trouvera en général pas suffisamment de références de ventes réellement semblables, tant en termes de localisation que de consistance et état.

On résout la difficulté en faisant non plus une comparaison directe, mais en passant par l’intermédiaire d’une unité de mesure. C’est d’ailleurs bien cette notion qui est présente à l’esprit des acquéreurs, des vendeurs ou de la presse généraliste lorsqu’ils font référence à une valeur de marché, à un moment donné, autour de x € le m² habitable.

Le passage par une unité de mesure pour estimer un bien immobilier par comparaison ne résout cependant qu’une petite partie des problèmes posés à l’expert. Il lui faut en particulier :

• recueillir des références ou points de comparaison, ce qui est le préalable à l’application de la méthode. Nous y reviendrons dans le chapitre traitant de la documentation de l’expert ;

• analyser ces ventes concernant des biens plus ou moins comparables au regard de tous les facteurs de la valeur, y compris en termes de surface. Ainsi, l’utilisation de prix au m² habitable constaté lors de la vente de...

PARTIE 4

Application des méthodes à l’estimation des biens immobiliers urbains d’habitation

PARTIE 5

Estimations en matière commerciale

PARTIE 6

L’estimation des immeubles ruraux

PARTIE 7

La pratique de l’expertise immobilière